Woondeal Regio Amersfoort: bouwen met integrale aanpak

Hoe wordt de woondeal voor de regio Amersfoort concreet gemaakt? We nemen met dit verdiepend artikel een duik in de praktijk.

De insteek van de gemeenten in Regio Amersfoort is om de woonopgaven in het gebied integraal op te pakken. Een enorme opgave, want om de woningbouwambities voor 2030 te halen moet het grootste deel in de komende jaren geregeld worden. De woondeal helpt daar bij. Integraal betekent nogal wat: wie binnenstedelijk de bouw wil versnellen, moet dan ook werken aan mobiliteit, werken aan leefbaarheid én werken aan de energietransitie. Allemaal tegelijk, vinden ze in de regio Amersfoort. 

Druk op de woningmarkt

Met haar unieke ligging verbindt Regio Amersfoort de Randstad met Oost- en Noord-Nederland. Westelijk liggen Utrecht, Amsterdam en de Gooi- en vechtstreek. Aan de oostkant ligt de Food Valley en ten noorden bevindt zich Noord-Veluwe. De provinciegrens van Utrecht en Gelderland ligt in het gebied. En er lopen belangrijke ‘verkeersaders’ dwars door het gebied: de A28, de A27 en de A30 kruisen met de A1. “Onze regio is een kruispunt in Nederland: iedereen komt hier vanzelf terecht”, zo vat Peter Toonen het samen. Hij is voorzitter van de samenwerkende corporaties Eemvallei.

Regio Amersfoort is een van de gebieden waar de druk op de woningmarkt het hoogst is én blijft: zowel bedrijven als mensen willen zich er graag vestigen. De gemiddelde verkoopprijs van een woning ligt op € 481.000 (Q3 2021, NVM). Daarnaast zijn er hoge huurprijzen en lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Onderzoeksbureau ABF/Primos verwacht dat in de komende 2 decennia op elke 5 woningen er 1 bijgebouwd moet worden om te voorzien in de behoefte van woningzoekenden.

Aan de slag met het centrum

Met de bouw van 23.000 nieuwe woningen voor eind 2030 kunnen de negen gemeenten serieus bijdragen aan de landelijke woningopgave. Er zijn zaken die met een extra ‘duwtje’ snel geregeld zijn en er zijn ‘taaie vraagstukken'. De woondeal komt voor de regiogemeenten als geroepen.

Wie binnenstedelijk bouwen zegt, zegt stedelijke transformatie. Bij meerdere gemeenten in Regio Amersfoort heeft dit transformeren veel impact. Bijvoorbeeld in Nijkerk: de Havenkom is een plek waar de binnenstad en bedrijvigheid elkaar overlappen. Grote en kleine bedrijven liggen hier in het karakteristieke centrum én aan het water.

Peter Toonen: “In alle grote steden is op zo'n plek al mooie woningbouw ontwikkeld. Het voordeel is dat je er vaak compact en hoger kunt bouwen: dat levert veel appartementen en woningen op.” Zover is het nog niet, want de uitplaatsing van de bedrijven die er nu zitten is best ingewikkeld. De uitdaging is te groot voor Nijkerk alleen. Net als voor bijvoorbeeld Barneveld bij hun centrumontwikkeling of voor Soest met de herontwikkeling van Soesterberg Noord. Hier helpt de woondeal met kennis, netwerken en toegang tot andere (financiële) middelen.

Belangrijke Nederlandse gebiedsontwikkeling

In Amersfoort heeft het uitplaatsen van bedrijven impact op grote schaal. Een deel van het gebied Langs Eem en Spoor transformeert van een verouderd bedrijventerrein tot een gebied waar wonen, werken en recreëren samenkomen. Ook de rest van de wijk én het naastgelegen Hoefkwartier is in ontwikkeling. Samen vormen zij nu het gebied ‘Metropool Amersfoort CS – Amersfoort Schothorst’. Verschillende partijen werken samen, onder meer de provincie en het Rijk aan de verstedelijkingsstrategie om ervoor te zorgen dat er uiteindelijk een woonwijk staat met maar liefst 12.000 éxtra woningen.

Nicoline Hanny, regiocoördinator versnelling woningbouw vanuit de provincie Utrecht, licht het verder toe: “Veel complexe, grootschalige en binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen zoals die in Amersfoort, kan een gemeente niet alleen aan. Dit is vergelijkbaar met de opgaven waar andere steden in Nederland voor staan. Om de gebiedsontwikkeling daadwerkelijk te realiseren is de gezamenlijke inzet van gemeente, provincie, Rijk en een flink aantal (semi)private partijen nodig. De woondeal is een belangrijke schakel.” 

'Een woondeal van deze tijd'

“Het gaat daarin overigens niet alleen om de aantallen”, nuanceert Peter Toonen. “Het is heel belangrijk dat wonen prettig is, dus dat er voorzieningen in de buurt zijn, mensen sociaal goed met elkaar zijn en wijken bereikbaar zijn.”

Zo worden centra door het verdichten ook drukker als het gaat om verkeer. Voor de mobiliteit in de regio is het daarom nodig om te investeren in verbindingswegen om de regio bereikbaar te houden. Enorm belangrijk daarnaast is de inzet in Regio Amersfoort op gedragsverandering door veel aandacht te hebben voor de combinatie van fiets, voetganger, leenauto's en OV. Naast mobiliteit zijn er afspraken gemaakt over aandachtsgroepen, de vitaliteit van bestaande wijken en duurzaamheid en klimaatadaptatie.

De regio legt de lat hoog door aan te sluiten bij de nieuwe standaard bij binnenstedelijk bouwen. “Het is bijzonder dat alle opgaven van nu in de woondeal zitten. Het is met recht een woondeal van deze tijd”, stelt Nicoline Hanny. 

In gesprek komen en blijven

Bouwen gaat in de regio Amersfoort heel duidelijk hand in hand met andere opgaven. Het is daarmee een kwalitatieve aanpak. Het integrale karakter betekent een flinke ambitie. Monike van Duren was vanuit Regio Amersfoort intensief betrokken bij het sluiten van de woondeal: “We moeten nu in gesprek blijven met elkaar en de procedures snel doorlopen. Naast effectief samenwerken hebben we als partijen in de regio vertrouwen, doorzettingsvermogen en voldoende capaciteit nodig om met elkaar tot een oplossing te komen.” De kwartiermaker van de woondeal zorgt ervoor dat die gesprekken er zijn en leiden tot acties om de 32 afspraken uit de woondeal op te volgen.

Als de organisatie eenmaal is opgetuigd, kunnen de gemeenten de versnelling van de woningbouw op het goede bestuurlijke niveau op de agenda zetten én de uitvoering regelen. Monike van Duren merkt dat alle gemeenten op scherp staan. “De woondeal is voor ons, voor de regio. Wij voelen de verantwoordelijkheid om de uitvoer als regio op te pakken. Er is veel ambtelijke inzet nodig en daar hebben we ook de ondersteuning nodig vanuit het Rijk en de provincie.” 

Woningcorporaties doen mee

Die gesprekken vinden natuurlijk tussen de gemeenten, provincies en het Rijk plaats. Een deel van de gesprekken is met de woningcorporaties, die deze woondeal ook ondertekenden. Zij dragen flink bij door bijna 10.000 woningen ‘van de woondeal’ te bouwen. De invulling ervan moet ook op de langere termijn geschikt blijven, licht Peter Toonen toe. “Nu moeten er veel woningen worden gebouwd voor senioren, zodat die groep weer een eengezinswoning vrijmaakt.”

De seniorenwoningen maken ze zo dat ze in de toekomst geschikt zijn voor alle doelgroepen. Deze aanpak scheelt gemeenten trouwens op de korte termijn ook veel geld: het voorkomt woningaanpassingen, die vanuit het sociaal domein moeten worden betaald. Toonen wijst ter illustratie op de hofjes (‘Knarrenhof-concept’) die er in Regio Amersfoort lijken te komen en op projecten met gestapelde woonvormen: op de begane grond 2 seniorenwoningen en erboven 3 woningen voor twintigers.

Toekomst en innovatie

Gemeenten hebben ook interesse om het zogenoemde conceptueel bouwen te gebruiken om de bouwstroom te vergroten. Een haalbaarheidsstudie moet helder maken waar dit mogelijk is en wat dit betekent voor de aanpak: de bouwgrond moet namelijk van de gemeente zijn en de voorbereidingen vergen extra inzet. Hoe meer woningen gebouwd kunnen worden, hoe meer profijt conceptueel bouwen oplevert.

Tijdelijke vormen van huisvestiging is weer een manier om snel woningen te plaatsen. In Amersfoort zijn op de Kop van Isselt veel tijdelijke woningen. En  in Nijkerk komen nu ook nog meer ‘tiny houses’ voor onder andere mensen die met spoed een woning nodig hebben en statushouders.

Met al deze inzet zijn er in 2030 in Regio Amersfoort ten minste 23.000 woningen bijgekomen. De regio draagt daarmee substantieel bij aan de nationale woonopgave, aan de versterking van een duurzame Nederlandse economie en blijft een omgeving van betekenis voor veel mensen.